Основные правила инвестиций в отельный бизнес

Прежде чем приступать к инвестированию в отельный бизнес, необходимо тщательно изучить текущее состояние рынка гостиничных услуг в выбранном регионе России. Это позволит получить реальное представление о спросе, оценить уровень конкуренции и определить потенциал будущего дохода.

Анализ рынка гостиничных услуг в России

Отельный бизнес в России за последний год значительно вырос, эта тенденция будет продолжаться. И вот почему:

• Наблюдается рост внутреннего туризма. По прогнозам Ассоциации туроператоров, в 2024 году туристический поток по России вырос на 15 %, в 2023 — на 17%. То есть идёт тенденция планомерного увеличения внутреннего туризма из года в год.
• Существует недостаток отелей 5* — all inclusive и ultra all inclusive, а также отелей под международными брендами в городах-миллионниках и в популярных туристических центрах (Сочи, Крым, Байкал и т.д.). Если просто: предложение отстаёт от спроса.
• Повышение туристической привлекательности регионов. Государство активно инвестирует в развитие транспортной инфраструктуры, что делает регионы более доступными для туристов. Например, строительство и модернизация аэропортов, вокзалов и улучшение дорожной сети существенно сокращают время в пути до курортных зон.
• Активная популяризация местных достопримечательностей. Продвижение культурного и исторического наследия регионов через различные фестивали требуют от региона наличия свободных мест размещения гостей и туристов.
• Упрощение въезда иностранных туристов. Введение электронных виз и упрощение процедур въезда для иностранных туристов делают Россию более доступной для международных путешественников. Например, электронные визы, выдаваемые при въезде в регионы Дальнего Востока, Калининградскую область и Санкт-Петербург, способствуют увеличению общего турпотока.

Оценка спроса на гостиничные услуги в различных регионах страны

В России существуют различия в туристическом потоке по регионам из-за большого разнообразия климатических и культурных особенностей. Поэтому, чтобы выбрать потенциально выгодную инвестицию, важно проанализировать спрос на тот или иной вид гостиничных услуг. То есть на что спрос в выбранном регионе превалирует: гостиница, семейный отель, бизнес отель, турбаза, глэмпинг, эко-отель и т.д.

Итак, чтобы грамотно подойти к оценке спроса на гостиничные услуги, нужно пройтись по следующим пунктам:

1. Соберите статистические данные о туристическом потоке в регионе. Эти данные могут включать количество посетителей, среднее время пребывания, сезонность. И в целом динамику роста туризма — есть ли прирост числа туристов в регионе, и если нет, то ожидается ли. Берите информацию из официальных источников, таких как Росстат, туристические агентства и отчеты о туристической деятельности.
2. Учтите региональные особенности каждого региона. Например, семейные отели на побережье Черного моря пользуются большим спросом с мая по октябрь в то время как горнолыжные курорты в Кавказских горах открывают сезон с декабря по апрель. Также учитывайте развитие инфраструктуры, культурные мероприятия и другие факторы, которые могут привлечь туристов в определенный регион и конкретную локацию рядом с отелем.
3. Прогнозирование спроса. На основе анализа собранных данных сделайте прогноз спроса на гостиничные услуги в выбранном регионе на будущее. Горизонт планирования зависит от вашей инвестиционной стратегии — сколько вы планируете держать актив. Но лучше всего планировать на большой срок (более 10 лет), т.к. туристическая недвижимость это долгоокупаемая инвестиция, но надёжная именно в долгосрочной перспективе.
4. Оценка конкурентной среды. В России конкуренция в отельном бизнесе достаточно высокая, особенно в крупных курортных местах и городах, например, в Крыму или Сочи. Поэтому начните с определения основных конкурентов в выбранном регионе. Это могут быть как большие сетевые отели, так и небольшой местный гостиничный бизнес. Соберите информацию об их местоположении, целевой аудитории, предлагаемых услугах и ценах.

Пример:

Инвестор думает о том, чтобы инвестировать в отель в регионе Крым. Чем он может руководствоваться при принятии решения:

• Спрос на туры в Крым в начале 2024 года вырос на 30%, а средняя цена за номер — на 10%. Из-за очень мягкого климата в зимнее время года спрос остаётся на достаточно высоком уровне, по сравнению регионами, находящимися севернее. Значит заполняемость будет на достаточном уровне весь год.
• Государство поддерживает туристический поток в регионе — идёт строительство новых объектов инфраструктуры, реализуются федеральные проекты, введены низкие налоги (до 2039 года) и т.д. Значит, спрос будет только расти, так как локация станет ещё притягательнее для туристов.
• Отель предлагает дополнительные услуги, которых нет у конкурентов, и находится в уникальном и уединенном месте с хорошим пляжем и видом. Значит, отель понравится даже самым искушенным гостям, вероятнее всего они вернутся и закроют заполнение «не в сезон».

При инвестировании в отельный бизнес такой анализ можно провести рассматривая каждый отдельный регион России. Конечно, важно изучать также и текущие показатели действующего отеля — соответственно в документации заведения. Если это только проект — текущие показатели заполняемости и бронирования туров в выбранной локации на агрегаторах бронирования.

Определение типа отеля и целевой аудитории

Выбор типа отеля, в который будут вкладываться деньги — это тоже важный этап инвестирования в отельный бизнес. Различные типы отелей привлекают разные категории гостей, так как имеют различия в ценах на размещение, наборах дополнительных услуг и в целом в концепции.

Виды гостиничной недвижимости и её целевая аудитория

В России есть свои нюансы разделения отелей на типы. Стандартной классификации обычно подлежат гостиницы и отели — разделение по звёздности, одна, две, три, четыре и пять звезд. Кроме них существуют ещё хостелы, набирающие популярность эко-отели и глэмпинги, категоризация которых уже не так однозначна и больше зависит от маркетинга и концепции отеля.

Разберём все основные типы отельного бизнеса:

1. Гостиница или отель. Такие отели предлагают стандартные номера с основными удобствами. Для них применяется стандартная классификация по звёздности. Чаще всего это отели в черте города не выше 3*. Они подходят для широкой аудитории: для отдыхающих туристов, проезжих туристов, или сотрудников в командировке.
2. Отели-курорты, резорт-отели, Спа-отели. На территории курортных отелей расположено всё, что необходимо для отдыха: спа, бассейны, фитнес-центры, рестораны и кафе. Локации таких отелей — крупные курортные города на юге России, в прибрежных районах. Целевая аудитория — семейные пары и семьи с детьми.
3. Апартаменты и апарт-отели. Единичные апартаменты несвойственны для нашей страны, чаще всего апартаменты это номера в апарт-отелях, которые очень похожи на полноценную квартиру, но не являются жилой недвижимостью в юридическом смысле. Апартаменты нельзя путать с со студиями в жилых домах и обычными квартирами, переделанными под сдачу.
4. Бутик-отели. Бутик-отели — гостиницы, главной чертой которых является определенная уникальная концепция и шик. Цена за номер в таких отелях часто выше средней, расположение может быть разным, но чаще — это крупные города, где сосредоточена целевая аудитория — гости города.
5. Мини-гостиницы, мини-отели, хостелы. Малые формы размещения (от 10 до 50 номеров), популярные среди путешественников благодаря своей ценовой доступности. Хостелы представляют собой большое число спальных мест в одной комнате с общими удобствами и ориентированы в основном на молодёжную аудиторию и бюджетных путешественников.
6. Горнолыжные отели и шале. Располагаются рядом с горнолыжными курортами, могут быть как небольшими, так и крупными комплексами с прямым доступом к лыжным трассам. Шале — это отдельные домики в альпийском стиле, рассчитанные на небольшое количество гостей, могут располагаться не только в горах, но и в любых загородных локациях. Шале можно отнести к следующему пункту — эко-отелям.
7. Эко-отель и глэмпинг. Эко-отели объединяют комфорт гостиничного проживания с близостью к природе. Они располагаются в природных уединенных зонах, но с хорошо развитой дорожной инфраструктурой, так как гости чаще приезжают на личном автомобиле. Глэмпинг пользуется популярностью среди тех, кто ищет необычный и неповторимый опыт, предпочитая уникальные размещения, такие как шатры, домики на деревьях или палатки с комфортными условиями.

Понимание целевой аудитории играет важную роль в выборе типа отеля. Выявите основные потребности и предпочтения целевой аудитории, которая превалирует в регионе. Например, бизнес-туристы в Москве и Санкт-Петербурге ценят близость к деловым центрам, а семейные туристы на побережье Чёрного моря — выход к морю, безопасные пляжи и наличие детских развлекательных программ.

Анализ популярных трендов и предпочтений гостей

Изучение актуальных трендов поможет выявить потенциал роста, выбранного для инвестирования действующего отеля или проекта отеля:

1. Технологические инновации. Гости все больше ценят технологические удобства, такие как бесплатный Wi-Fi, системы умного дома и мобильные приложения для бронирования и управления проживанием. Стоит обратить внимание на эти детали.
2. Уникальные места, экологичность и уединение. Стремление гостей к экологичности и местам приближенным к природе сейчас становится все более актуальным. Эко-отели и глэмпинги могут привлечь внимание таких гостей.
3. Архитектура и дизайн. Туристы стали избирательнее. Нельзя привлечь стандартными и скучными интерьерными решениями — все делают фотографии на память и никто не захочет оставлять память на фоне посредственной архитектуры. Гости будут встречать по обложке, и конечно — провожать по комфорту.
4. Дополнительные услуги. Гости ценят своё время, поэтому, если отель рассчитан на гостей со средним достатком — важно наличие какой-то полезной фишки, которая может сэкономить время гостю. Тогда вероятнее из двух вариантов выберут именно этот отель. Например, наличие банного комплекса или услуг стилиста.

Эффективность управляющей компании отеля

Определение эффективности управляющей компании — это важный аспект для инвесторов, ведь качество и результаты работы УК напрямую влияют на доходность и успешность вложений.

Собрали по этапам, как инвестору оценить эффективность управляющей компании (оператора отеля):

1. Изучите финансовые показатели отеля под руководством УК. Сюда входит выручка и чистая прибыль, рентабельность, затраты и бюджет планирования. Управляющая компания должна демонстрировать устойчивую финансовую производительность и способность эффективно управлять ресурсами.
2. Проанализируйте уровень обслуживания и удовлетворенность клиентов. Для этого можно просмотреть отзывы на разных сайтах бронирования или получить рекомендации от других инвесторов. Эффективная УК с высоким уровнем обслуживания готова неукоснительно решать проблемы клиентов и поддерживать хорошие отношения с инвесторами.
3. Учитывайте опыт УК. Оцените квалификацию и знания персонала, их способность адаптироваться к изменяющимся условиям рынка и эффективно решать задачи. Компания должна обладать отраслевыми навыками и экспертизой, чтобы успешно управлять недвижимостью и обеспечивать ее рост и развитие.

Умение выходить из сложных кризисных ситуаций в период экономических и социальных волнений говорит о способности быстро адаптироваться к изменяющимся условиям рынка, находить эффективные решения в любых обстоятельствах и гарантировать стабильность и безопасность инвестиций.

Расчёт окупаемости выбранных объектов

Для расчета доходности инвестиций в отельный бизнес используют следующие финансовые показатели: NPV (чистая текущая стоимость), IRR (внутренняя норма доходности), ROI (коэффициент окупаемости). О том, как рассчитать эти показатели и как их анализировать рассказали в статье Как рассчитать окупаемость инвестиций в курортную недвижимость.